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    碧桂園的萬億負債下,是高周轉率在作祟

    放大字體  縮小字體 發布日期:2019-09-17 12:00:14    來源:品途商業評論 于斌    瀏覽次數:1075    評論:0
    導讀

    在如今房價居高不下的時代,城鎮居民的不動產似乎占去了自己財產的極大比重。很多人感慨,自己家的房子,自己如今都買不起了,不

    在如今房價居高不下的時代,城鎮居民的不動產似乎占去了自己財產的極大比重。很多人感慨,自己家的房子,自己如今都買不起了,不免讓人感到滑稽。

    而國內房地產行業發展似乎也永遠沒有一個止境。從一線城市到三、四線城市,甚至是村莊小鎮,也是各種地產、建筑工程不斷。由此,一些國內房地產商也借此不停地開工動土,建樓搭廈,營銷業績也屢創新高。

    8月22日,國內房地產“恒碧萬保”之一的碧桂園在港披露了其2019年度中期業績報告。報告顯示,上半年實現收入2020億元,同比增長53%;毛利潤549億元,同比增長57%,凈利潤231億元,同比增長41%。

    上半年營收和凈利潤遠超部分同行的碧桂園,在媒體的哄炒下出盡了風頭。可不為人知的是碧桂園高周轉背后帶來的眾多質量問題和違規操作,以及碧桂園高達萬億的負債率。

    債臺高壘,裁員減速

    在2019年中期報告中,碧桂園特別強調其凈貸款率從2018年中期的59%降至58.5%,降幅為0.5個百分點。事實上,截至2018年底,碧桂園凈貸款率為49.6%。也就是說,半年內,碧桂園的凈貸款率提高了近9個百分點。

    2017年,碧桂園有息負債規模約2000億元,但2018年已飆升至3100億元左右,負債總額17532.47億元。2019年上半年的規模與2018年沒有太大差異。為防止凈貸款比例過快增長,碧桂園2018年非控股權益總額為520.78億元,比2017年增加291億元。2019年上半年,碧桂園非控股權益總額繼續增長至554.75億元。

    由此可見,作為一個房地產新貴,碧桂園的債務水平仍然很高,這直接影響到碧桂園的借款成本。經過幾年的下降,2018年借貸成本開始再次上升。

    根據2019年上半年度報告,碧桂園的融資成本有所增加。上半年,加權平均借款成本上升至6.13%,同比增長6%。與2017年的數據5.32%相比,該成本增加了16%。

    值得一提的是,截至2019年6月30日,碧桂園雇傭了約116000名全職員工,而2018年12月31日為131000名,2017年為124000名。也就是說,截至2019年上半年,碧桂園的員工人數比去年底減少了15000人,比2017年底減少了8000多人。

    莫斌總經理回應說,碧桂園并不是要裁員,而是要優化組織結構,做績效考核,員工都在前進和后退,所以這也是他們努力的表現。同時,莫斌說碧桂園也在增加新人。機器人部門招募了1600名科學研究人員和2600名實踐者。莫賓認為,碧桂園的員工結構進一步優化,效率進一步提高。顯然,這是一般上市公司裁員的慣用說法。

    少數股東權益分配過高

    根據2019年半年度報告,碧桂園實現凈利潤230.6億元,比上年增長41.3%。但歸屬于碧桂園股東的利潤僅為156.35億元,少數股東(非控股股東)分享利潤74.22億元,占利潤總額的33%。這也意味著少數股東在結轉項目中的權益比例有所增加。

    2017年前,碧桂園歸屬母公司的凈利潤占總利潤的90%以上。自2018年以來,少數股東分享利潤大幅增加。2017年,歸屬于少數股東的凈利潤占總利潤的10%。根據2018年半年度報告,非控股權益占凈利潤總額的21%。到2018年底,這個數字已經上升到29%。

    少數股東主要指兩個方面,一個是外部合資企業和聯營企業,另一個是房地產公司內部后續投資人員。

    碧桂園內部跟投制度始于2014年10月,旨在將公司利益與項目員工聯系起來。根據2017年半年度報告,截至2017年6月30日,員工后續后續投資人項目達973個。自此以后,碧桂園沒有公布過這方面的數據。

    與中海外發展年報相比,中海外在2019年上半年凈利潤254.56億港元(約合232.2億元人民幣),非控股權益5.15億港元(約合4.7億元人民幣),所占比例為2%。也就是說,碧桂園的凈利潤幾乎與中海外的凈利潤相同,但歸屬于股東的凈利潤有70億元的差距。

    近年來,包括碧桂園在內的少數股東權益在房地產企業中的比例越來越高,但具體構成,特別是內部人員后續投資的情況,就像一個黑匣子,外人看不到其在房地產企業中的具體情況。內部人員后續投資確實有助于員工和公司的利益聯系,但從凈利潤的角度來看,少數股東的權益比例已經非常高了,遠遠高出這些“少數股東”的應有利益。

    質量縮水,違規不斷

    墻壁剝落,滲漏,工地現場火災,天花板剝落……在碧桂園建房的歷史上,這并不少見。

    微博上有大量用戶反映出碧桂園的房屋質量問題,安慶碧桂園盈江皇宮35號臨街8家商鋪出現嚴重漏水現象。作為業主,剛收到的房屋就遭遇漏水等房屋質量問題,不由感覺上當受騙。

    值得一提的是,碧桂園也涉及到許多違規行為。

    據山東新聞網報道,東營市業主在相關網站上透露,東營市象山路碧桂園項目未經預售許可,卻被非法出售。濟寧市太白湖碧桂園中心公園項目屬變相認定項目,不得使用公積金貸款。德州碧桂園的天辰項目未經許可出售房屋,棗莊碧桂園項目因違法建設被行政機關罰款25.11萬元,聊城碧桂園房屋被無證出售。

    住宅是一種耐用消費品,要使用50年甚至更長的時間,如果在短時間內迅速完工,安全風險是不可避免的。

    在勢不可擋的輿論轟炸下,2018年8月3日,碧桂園董事長莫斌向觀眾鞠躬道歉,稱安全和質量始終是第一位,碧桂園應避免安全問題,做好質量管理,讓業主真正滿意。

    2019年3月,在2018年的績效會議上,莫斌再次強調,提高質量、控制速度是第一任務,追求零傷亡和零缺陷。

    理想是完整的,現實是破損的。經過道歉明志后,碧桂園全國各地因建筑施工質量問題造成的權利侵犯并沒有減少。

    8月23日,寧波市住房和建設局就住宅工程質量突出問題的處理進行了集中討論。主要問題有地下車庫滲漏嚴重、外墻空曠、大面積脫落、應對惡劣氣候的應急準備能力不足等,其中包括寧波碧桂園公司。

    今年6月,阜陽碧桂園翡翠灣項目業主集體展開權益保護活動,主要是由于碧桂園以次充好、裝修不合格,現有房屋與展示房屋存在較大差異。

    4月,由于對房屋質量和安全的投訴,安徽省六安市住房和城鄉建設局責令該項目從4月23日起全面停工,暫停預售許可證、網上簽名備案和資金劃撥等業務。

    據CNN報道,今年3月,中國質量萬里行消費投訴平臺發布的數據顯示,2018年,房地產行業收到了1986起投訴,其中40%以上的投訴來自精品樓盤。在精裝修投訴中,消費者對碧桂園的投訴最為突出。

    今年1月,碧桂園南洋府業主住宅區的門口展開了抗議示威。對門框起皮、開裂、消防走廊樓梯無基礎水泥抹面、房間墻面掉灰、家用弱電箱與墻面間隙大等質量問題進行。

    雖然法律責任被免除,但品牌聲譽已成為批評的黑色標志。除了調查隱患之外,最好的辦法是放慢速度。

    高周轉帶來的隱疾

    碧桂園質量安全事件頻發、違規行為不斷的原因就在于集團高周轉帶來的一系列隱患。過于圖快、圖多,結果就是質量不合格。

    碧桂園在高周轉方面的能力一直是行業內的佼佼者,高周轉帶來高營收的同時,卻造成了碧桂園業主的極大擔心。借助公司的共享機制,吸引內部人員投資,一方面增強員工積極性,另一方面增加公司運營資本。同時,碧桂園將利潤百分之二十讓渡給員工,也讓員工心甘情愿。在這個循環下,碧桂園的高周轉額急轉直上。

    碧桂園式的高營業額,關鍵是投入產出時間越短,資金挪用頻率越高、資金造成的短期利益也就最大化。作為房產項目,都是有具體的施工日期和合格標準的。如果為了縮短施工周期和趕上開盤時間點而趕工,很容易出現安全、違規事故。

    碧桂園董事長莫斌曾介紹,十二個月是參與后續投資體系項目的節點,十二個個月可實現資金周轉獎勵。一線城市和二線城市都有嚴格的啟動和預售條件,不符合本標準,可延長至二十個月。

    據《中國商報》報道,碧桂園合伙制被認為是目前住房企業激勵機制中最為完善的合伙制。在碧桂園的合作機制下,董事會楊國強董事長授予專業經理15%的參與權。15%的參與權分為三個層次:第一層次是總部平臺,最高管理者共同投資設立后續基金,每個項目必須遵循5%的投資,以確保每個項目的平均支持率;第二個層次是區域,區域經理團隊遵循5%的投資;第三個層次是項目,即項目本身主盤隊伍也投了5%。

    據中新經緯報道,2015年和2016年,碧桂園實施了大量同心共享項目。平均開放時間縮短至4.3個月。資金周轉率每年可達到1.5倍,是住房企業最快的周轉率。區域項目的整體高激勵極大地激發了該地區土地買賣的積極性。在2015-2017年蓬勃發展的市場中,碧桂園幾位區域總裁的收入超過1億元,幾十個項目的總收入超過1000萬元。

    在碧桂園憑借營業額高登行業佼佼者的寶座后,業界對于其偏愛速度,忽視質量的做法頗為詬病。同時,碧桂園也一直為了高營業進行趕工制造。

    網上有大量的帖子投訴碧桂園晚上工作太晚。其中一人說,淮安經濟開發區青島路碧桂園區的夜間施工擾亂了人們的生活。磚不是水泥,完全可以放到白天運輸。晚上10點多,沒有夜間施工程序,他們完全應該停下來。

    上海易居房地產研究所所長嚴躍進公開表示,現場問題反映出碧桂園的管理還存在一些缺陷。如何平衡規模與質量、規模與安全、規模與環境保護之間的關系,已成為隨著地區和項目的增加,管理半徑增大時管理的新考驗。

    雖然碧桂園集團號稱只與高質量的建筑工程隊合作,但卻屢次發生安全、質量問題,不能讓業主放心。只能說明集團本身內部控制不到位,同時其高負債下的高周轉模式太過激進,碧桂園集團應該深刻反省。

     
    關鍵詞: 碧桂園 負債 周轉率
    (文/小編)
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