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    第二季度中國商業地產指數報告:一線城市增量市場萎縮

    放大字體  縮小字體 發布日期:2018-08-23 16:09:00    來源:RET睿意德    瀏覽次數:2253    評論:0
    導讀

    隨著增量向存量的過渡、土地政策的收緊、品牌戰略的調整,商業地產行業整體進入了轉型周期內。在變革和再出發的基調下,一方面產

    隨著增量向存量的過渡、土地政策的收緊、品牌戰略的調整,商業地產行業整體進入了轉型周期內。在變革和再出發的基調下,一方面產業鏈上的各方力量都表現出了明顯的觀望態度;另一方面,異業入侵者在技術與金融上的創新異常活躍。新態勢下,RET睿意德中國商業地產研究中心更新了中國商業地產指數報告的數據體系,增加了商業創新版塊,希望與行業一道,持續關注并推動行業的創新與發展。

    行業指數及各城市指數系列研究將持續推送,敬請關注。

    一、概述

    2018年第二季度,中國商業地產指數回落至122.6,下降5點,環比下跌3.9%,同比下跌1.4%,增量市場顯著放緩。

    從本季度二級指數表現來看,宏觀經濟指數、零售商信心指數均出現了同比增長,宏觀經濟穩中向好,消費環境利好,零售商開店速度加快。商用土地指數和商用物業開發指數同比均出現了較大幅度的下跌。商用土地市場自一季度回暖后環比下降10.9%;商用物業開發指數基本與一季度持平,周期性增長不足,增量市場萎縮勢頭初現。


    二、中國商業地產指數

    中國宏觀經濟指數

    穩中有進,消費力量增長強勁成為亮點

    2018年第二季度,中國宏觀經濟指數為142.5,同比上漲6.6%,環比下降1.8%。GDP同比增速6.7%。第三產業增加值占GDP比重54.3%,比第二產業高出13.9個百分點;比上年同期增長7.6%,比第二產業增速高出1.5個百分點,產業結構持續優化。



    二季度,消費增長勢頭強勁,社會消費品零售總額同比增長3.7%。消費仍是經濟增長的第一驅動力,對經濟增長的基礎性作用進一步增強,上半年最終消費性支出對經濟增長的貢獻達到78.5%,同比提高14.2個百分點。消費力量增長強勁,線上線下共同演進。上半年全國網上零售額40810 億元,同比增長30.1%,實物商品網上零售額占社會零售總額比重達到17.4%,同比提高3.6個百分點,其中農村地區和農產品網絡銷售成為亮點。便利店、超市、百貨店等實體業態增速加快,便利店、超市、百貨店上半年的銷售額同比分別增長7.6%、4.5%和1.6%,增速分別加快0.4、0.6和0.3個百分點。強勁的消費力量為商業地產的繁榮打下了良好的市場基礎。

    中國商用土地指數

    商用土地量跌價升

    2018年第二季度,中國商用土地指數106.4,下降13點,環比下降10.9%,同比下降7.9%。商業用地成交占比、商業用地成交流拍比、商業及住宅用地樓板價比三大指標均有所回落,反映了“去庫存”基調下開發商對商業地產開發積極性的回落。二季度,商用土地供應表現為量跌價升,成交量環比下降14%,樓面價微漲0.7%,溢價率環比實現106.5%的大幅增長,沈陽、杭州帶動作用明顯。

    一線城市商業用地成交量均不足10宗,在供應量緊縮的情況下本季度仍有北京、深圳的兩宗商業用地流拍,體現了開發商拿地時越發謹慎的態度。從商用土地與住宅土地的樓面價及溢價率比值來看,受住宅“限價房新政”等政策影響,一線城市投資者對商業用地有所傾斜,市場呈現升溫態勢。




    新一線城市中,杭州、重慶土地總成交量位居前兩位,成都商用土地成交量位居第一。杭州市土地熱度不減,高溢價地塊頻出,商用土地溢價率較上季度大幅提升,高達111.1%,成為長三角土地市場最熱的城市。其中恒隆地產以107億競得杭州中心地塊,此地塊的后續規劃開發值得關注。

    二三線城市仍是全國商用土地成交主力,石家莊、揚州、濟南、哈爾濱、常州、南通位列商用土地成交量前五名,占二三線城市總成交量的38.1%。二線及三線城市商業用地溢價率均有所提升,超過住宅土地溢價率的增長幅度;溢價率超過50%的交易異常土地占比不足5%,土地市場在理性態勢中平穩增長。




    中國商用物業開發指數

    一線城市增量市場萎縮,

    新一線城市奢華型購物中心集中面市

    第二季度增量市場萎縮勢頭初步顯現,商用物業開發指數同比下降12.1%。二季度新增商用物業項目環比下降8.2%,新增商用物業面積環比上升12.8%


    一線城市新增購物中心面積133萬平方米,比去年同期下降40%。其中5萬㎡及以上項目7個,多位于郊區,填補了區域市場商業空白。特色街區熱度不減,上海長風大悅城沿襲了大悅城主題空間創新的傳統,開設首個女主藝術體驗空間Herstory。深圳布吉華潤萬象匯規劃Y-space特色街區,主打年輕、潮玩。網紅品牌盒馬鮮生、奈雪的茶等伴隨品牌開發商項目繼續深化在一線城市的布局。


    新一線城市新增商業面積427萬平方米,5萬㎡及以上新增購物中心19個,平均商業面積13.47萬㎡。長沙IFS、西安SKP、沈陽K11,三大20萬㎡以上體量的大型購物中心項目相繼開業,成為所在城市的地標型商業中心,加大了奢侈品品牌在相應區域的布局。

    二三線城市中,新增供應仍集中布局在經濟發達的華東、華南地區,其中華東區域項目超過50%。貴陽、寧波、煙臺均有2個5萬㎡及以上的購物中心開業,萬達、紅星及永旺均有項目面市。

    中國零售商信心指數

    奢侈品市場增長勢頭不減,超市市場回暖

    2018年第二季度,中國零售商信心指數157.1,下降5.4點,環比下降3.3%,同比上升3.2%。城鎮居民人均消費支出5921元,環比下降12.3%;限額以上商品零售類值環比下降3.2%,均為季度性周期回落。



    奢侈品市場穩定增長,以Gucci、Chanel為代表的品牌銷售額大幅增長。第二季度,隨著長沙IFS、西安SKP的開業,Prada、MiuMiu、LV、Hermes等品牌均有新店開業,奢侈品門店數量環比增長4.1%。輕奢品牌競爭加劇,中國成為輕奢市場全球最重要的增長力量。Coach對70%的中國店面進行翻新,以奢華零售概念重新亮相;并通過與年輕明星及Disney合作,實現品牌的年輕化。被山東如意集團收購的SMCP拓展迅猛,已在19個城市深入布局,5月開出了國內第100家門店。

    大眾消費品品牌門店同比增長9.3%。MUJI在中國市場持續發力,門店數達到235家,并制定出面向中國消費者的新商品研發計劃。在中國市場,預計將以每年30家門店的速度增長。6月底在北京前門開出全球第二家酒店,融合了無印良品、MUJI Diner和MUJI HOTEL多種業態。優衣庫加速向科技型零售企業轉型,探索在門店銷售、生產預測及顧客行為分析上采用人工智能技術進行新一輪變革。

    餐飲業態中新式茶飲品牌發展勢頭迅猛,得到市場和資本的雙重認可,喜茶于4月獲得美團點評旗下龍珠資本4億元融資,答案茶(后更名為1314茶)、鹿角巷分別獲得2000萬A輪融資。這些借助抖音和公眾號等新媒體方式,捕獲年輕消費者,創造粘性的方法,值得傳統品牌借鑒。數字化運營方面的探索開始呈現大眾化趨勢,味多美、麥當勞、德克士等均推出智慧餐廳,探索自助點餐、會員系統、無人餐飲等數字化升級方向。

    超市門店數量環比上漲8.8%,同比上漲44.4%,遠高于其他商業品類。同時,超市也是業態創新最為活躍的零售領域,第一陣營的品牌積極探索無人便利店、生鮮超市等熱點業態。以綠地為代表的開發商也通過超市業態進軍新零售,開設G-Super精品超市副線“吃喝研究所”等創新業態。但同時永輝上半年超過20%的市值縮水,也敲響了新零售降溫的警鐘。

    三、商業創新

    盒馬鮮生線上訂單開始超過50%,

    新零售邏輯初步證實

    盒馬鮮生線上訂單開始多過線下訂單,以技術融入提高零售效率的新零售邏輯得到初步驗證。第二季度,生鮮新零售市場整體仍舊處在混戰階段。盒馬鮮生新增15家店,增幅30.6%,首次進駐西安、廣州、南京、武漢等城市,加速在成都、北京的布局,實現全國網絡的初步構建。超級物種新增9家店,增幅20.5%。年初計劃在京開設30家門店的京東7Fresh目前仍停留在2家門店的成績上,后半年拓展開業壓力較大。同時市場仍有新入局者,復華商業旗下地球港繼一季度開設三店后,二季度稍顯沉寂;美團5月調整品牌,在京開設“小象生鮮”。加速拓展的同時,服務和商業模式也在不斷迭代創新。盒馬鮮生6月推出機器人餐廳,聯合大潤發推出“盒小馬”超市;超級物種在廣州門店首試無人機送貨,并開設超級研習社,致力于生鮮新零售人才的培養和儲備。

    無人貨架行業洗牌,

    進入模式驗證的關鍵期

    第二季度,無人貨架行業危機集中爆發,資本撤離、運營停擺。2017年下半年起,無人貨架成為零售創新的風口,資本和創業者紛紛涌入,在燒錢補貼和快速擴張中廝殺角逐。2018年隨著規模的擴大,行業規則缺失、貨損率高、線下零售運營經驗匱乏等問題逐步顯現,最終在第二季度集中爆發。6月螞蟻金服“接盤”猩便利,計劃通過封閉式貨柜降低貨損率,采用機器視覺及生物識別技術優化購物體驗,后續改造成效值得關注。

    線上品牌的線下化,為購物中心帶來低成本創新機遇

    第二季度電商平臺線下化運動火熱,場景新奇的體驗店成為零售創新熱點,為購物中心提供了一個通過招商方式,低成本進行體驗創新的機遇。5月小米的電商平臺有品,在南京開設首家實體店。店內設置洗護區、親子體驗區、臥室、客廳、廚房、書桌,還原家庭場景,加入人臉識別、無人零售、虛擬試衣鏡等科技元素,增強了消費者的交互體驗。6月社交電商APP小紅書,在上海大悅城開設實體店RED home小紅書之家。通過搭建多元化生活場景和植入黑科技元素吸引消費者拍照打卡,設置家居區、美妝區、服飾區、明星區、櫥窗區、水吧區六大區域,并將品牌特色“筆記”內容植入線下消費場景決策中。已與亞朵酒店合作開設酒店的網易嚴選,預計也將在年內開出第一家獨立運營的實體店,值得期待。但同時重資模式下的運營能力還有待市場驗證,在品牌引入的合同規范中購物中心需注意規避風險。

    (來源:RET睿意德)


     
    關鍵詞: 商業地產
    (文/小編)
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