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    萬科上半年銷售金額增速不足一成 凈經營現金流轉

    放大字體  縮小字體 發布日期:2018-08-22 08:56:00    來源:第一財經 陳淑貞    瀏覽次數:5419    評論:0
    導讀

    盡管上半年的營業收入、凈利潤分別取得51.8%和24.9%的不錯增速,但面對前所未有的嚴厲調控和緊縮的信貸環境,強如萬科,亦倍感壓

    盡管上半年的營業收入、凈利潤分別取得51.8%和24.9%的不錯增速,但面對前所未有的嚴厲調控和緊縮的信貸環境,強如萬科,亦倍感壓力。

    2018年中報數據顯示,萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元,同比增速不足一成。而即便在面對威脅企業存亡的股權大戰發生的2016、2017年同期,萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。

    此際,萬科在新業務的拓展上表現較為進取,在融資成本方面也頗有優勢。但受各種因素影響,萬科經營活動產生的現金流量凈額少有地由正轉負,人民幣貶值帶來的匯兌損失,也影響公司的利潤水平。

    對于未來,萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示:“我們也在不斷調試自己,去適應新的政策和要求。行業還有空間,城鎮化的進程依然沒有完成,容量依然很大。”他說,城市中人們在衣食住行、對空間需求還是非常大,因此對市場和業務前景有基本信心。

    不過,目前萬科的營收和利潤主要來源仍是地產開發,多元化業務還在投入階段。

    長租公寓房間數超16萬

    8月21日,萬科召開2018年中期業績推介會,由祝九勝和執行副總裁兼首席運營官張旭、執行副總裁兼首席財務官孫嘉、副總裁兼董事會秘書朱旭出席。

    董事長郁亮缺席的花絮輕輕飄過推介會上空,上市公司的業績表現才應是關注焦點。

    數天前開始,一場從北京開始的覆蓋南北的房租大討論持續發酵,包括開發商在內的長租公寓運營商被指為推高租金的主要因素之一。

    今年初萬科把住房租賃業務確立為核心業務,截止至6月末,公司長租公寓業務已覆蓋30個主要城市,累計獲取房間數超過16萬間,其中6萬間是今年上半年新增的,而累計開業只有4萬間。對于此話題萬科避無可避。

    祝九勝表示,關心機構進來后會不會推高租金,可能有誤會。“考察機構在一個城市住宅租賃的介入程度,一般會用滲透率指標。目前機構在中國最高的城市機構滲透率5%,而在深圳連2%的滲透率都不到。萬科在深圳公寓入住率92%以上,但我們每房單價才1800元左右。”

    “長租公寓是一個新型業務,大家在觀察他的同時,需要有一定的耐心。”祝九勝說。

    在多元化的發展上,萬科在物業管理服務、商業開發與運營方面、物流倉儲數個業務上的業務較為進取。

    報告期內,萬科物業服務累計簽約面積超過4.7億平方米,實現營業收入41.6億元,同比增長29.8%;商業開發與運營方面,萬科的商業地產平臺印力共管理126個項目,總建筑面積915萬平方米,已開業自持項目79個,包括53個購物中心。

    物流倉儲服務方面,萬科已成為普洛斯的第一大股東。截止6月底,萬科物流倉儲業務累計已獲得項目84個,近期萬科通過并購方式獲得太古實業在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫,實現了對國內一線城市及內陸核心港口城市的冷鏈業務覆蓋。

    目前,萬科的多元化業務仍在投入階段,今年上半年對萬科的收入貢獻僅有11.8億元,房地產開發主業的發展才是萬科業績的決定性因素。

    經營現金流凈額轉負

    2018年上半年,萬科房地產開發業務實現銷售面積2035.4萬平方米,銷售金額3046.6億元,同比分別上升8.9%和9.9%。

    萬科業績推介會上,高管們并未對業績增速放緩作出詳細解釋。會后對此,孫嘉對第一財經表示,房地產行業是長周期產業,下半年會有更多項目入市。

    即便如此,過去兩年的中期業績中,即便是在股權大戰期間,萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。

    但若把萬科上半年銷售增速放緩歸結在調控導致中的行業周期上,也不夠全面。因三巨頭中,上半年碧桂園的合同銷售金額為4124.9億元,增長42.8%,而恒大合同銷售金額為3041.8億元,增長24.62%。而同期,行業的銷售金額平均增速是14.8%。

    一個與此相關的重要指標是,今年上半年,萬科經營活動產生的現金流出現近年來頭一次凈流出,為負的42.55億元,同比去年同期的凈流入218.5億元下滑119.47%。萬科向來強調回款和現金流管理,現金流量凈額轉負較為少見。

    萬科的合并現金流量表明細顯示,上半年,銷售商品、提供勞務以及收到其他與經營活動有關的現金合共1976.2億元,但現金流出合共2018.7億元。

    孫嘉告訴第一財經,現金流量凈額之所以由正轉負,“是因為上半年銷售金額只有10個點左右的增長,而上半年的開工面積比較多,所以支出也會比較多,另外此前收購普洛斯股權等費用也是在上半年支出。”

    中報顯示,萬科上半年銷售滾動回款率保持在93%以上。按照孫嘉說法,六年前萬科這個數字也只有80%,這些年一直處于改善的狀態。

    不過,滾動回款率是按照過去12個月的實收銷售款和銷售收入來計算;如果采用即時回款率,萬科上半年只有64.8%,跑輸了好幾個TOP10的同行。

    收入和利潤方面,上半年,萬科實現營業收入1059.7億元,同比增長51.8%,實現歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元,同比增長24.9%。

    值得注意的是,由于上半年特別是第二季度人民幣兌換美元、港幣大幅貶值所致,萬科中期錄得匯兌虧損8.78億元,但去年同期萬科通過匯兌獲益1.29億元。

    匯兌虧損影響公司利潤水平,萬科表示會適時采用套期保值工具覆蓋匯率風險敞口,朱旭稱,風險敞口小于12億美元,對公司造成的償債壓力較小。不過對于套保造成的財務成本,萬科并未明示。

    值得肯定的是,憑借良好的資本市場形象,萬科在融資方面仍有較大優勢。萬科完成五期超短融發行利率區間為3.25%-4.6%;而8月發行的住房租賃專項公司債票面利率僅為4.05%,創2017年以來房企公司債發行利率新低。

    截至6月底,萬科持有貨幣資金1595.5億元,遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和609.8億元。

    (來源:第一財經 陳淑貞)

     
    關鍵詞: 萬科 銷售 祝九勝 郁亮
    (文/小編)
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